Trascribimos aquí el citado artículo:
ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA:
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
Primero lo primero. Tranquilo, una herencia a un heredero forzoso (de padres a hijos, al cónyuge del causante o de hijos a padres) no está afectada. Esta limitación afecta pues a los herederos legítimos y voluntarios, tales como herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos.
Esta limitación impide que la herencia surta efectos frente a terceros (una compraventa por ejemplo) durante el plazo de 2 años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante, con la posibilidad que en este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y/o no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.
Suele ser muy común que en una herencia, los bienes heredados se pongan en venta. En esta situación, los vendedores van a encontrarse que muchos bancos van a denegar la financiación para una vivienda limitada por este artículo. Otros bancos sin embargo sí que la conceden aunque con garantías, como incluyendo una condición resolutoria en la escritura, en la que estipularía que en caso que apareciera un heredero forzoso la compraventa quedaría resuelta.
Según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria entendemos que si la compra se realiza de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedaría al amparo de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor.
Entendemos que un comprador, ante esta situación, tenga muchas reticencias a comprar la vivienda, por el riesgo, que en mayor o menor medida puede suponer. Una solución posible es la de formalizar un alquiler con opción a compra hasta que caduque la limitación, descontando del precio pactado de venta las mensualidades abonadas.
Nuestro consejo es que si estás en situación de comprar o vender una propiedad, te pongas en manos de profesionales que velen por tus intereses. En Barrios Inmobiliaria tenemos un equipo de agentes exclusivos del vendedor y del comprador, para que cada uno vele por los intereses de su cliente y le pueda asesorar con el mejor criterio posible en una operación tan importante como la compra o la venta de una vivienda.
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