Alberto Murcia Presidente de AEGI en Castilla y León
Las agencias inmobiliarias, como ocurre en otros muchos sectores, están realizando una gran transformación durante estos últimos años.
En un sector que ha sido diezmado por la crisis inmobiliaria se necesitaba una adaptación a los nuevos tiempos. Evolucionar para ser capaces de ofrecer a sus clientes una serie de servicios que sólo pueden proporcionar las agencias inmobiliarias. Los clientes cada vez son más exigentes debido a la gran información que hoy disponen y a una serie de hábitos que han cambiado en España en estos últimos años. La vivienda ha pasado de ser un bien que utilizan las personas para “echar raíces”, para ser un lugar para vivir cuando y donde se necesita. Continúa leyendo COOPERACION EN EL SECTOR INMOBILIARIO
El mercado del alquiler en España está experimentado un cambio radical esta última década. Una bajada drástica de los inmuebles que se venden en España ha relanzado el mercado del alquiler como una opción ante la necesidad de muchas personas de encontrar un inmueble para vivir.
La demanda de pisos de alquiler ha aumentado, pero los precios del alquiler llevan varios años bajando. Esto se debe principalmente a que el parque de inmuebles destinados al alquiler ha aumentado considerablemente. Viviendas que antes estaban en el mercado de la venta, como no se venden, en muchas ocasiones pasan a engrosar las listas de los inmuebles que se ofertan para el alquiler.
Los españoles, aunque sea por la dificultad de comprar vivienda, ya empezamos a tener conciencia de que es una forma alternativa de obtener la vivienda que necesitamos, no todo es compra.
También es cierto que los cambios que se han producido en la Ley de Arrendamiento Urbano y los seguros de impago de rentas, dan un marco de seguridad a los propietarios y provocan que muchos comiencen a ver el alquiler como la opción de obtener un rendimiento a sus pisos.
Según el Banco de España la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler es del 4,8%, habiendo subido en los últimos 5 años casi un 20%. Estos datos, junto con la existencia en la actualidad de inmuebles bien situados a unos precios muy atractivos han provocado que muchos inversionistas vean interesante la compra de viviendas para su explotación en el mercado del alquiler. A esta rentabilidad hay que sumar la revalorización en períodos largos de la vivienda: la media de la revalorización de las viviendas en España (contando la bajada de este último período) es de un 5% anual durante los últimos 25 años.
Desde la Patronal del sector de Gestión Inmobiliario entendemos que la administración debe comenzar a promover el mercado del alquiler como una realidad ante la demanda creciente de viviendas por parte de los ciudadanos, así como por los cambios del modelo de vida a que estamos abocados, ya que hace años un mercado laboral muy estable provocaba que las personas trabajasen y residiesen en el mismo lugar muchos años y, como bien sabemos todos, el mercado laboral es cambiante y la residencia se va a tener que amoldar a esto. Aunque no nos guste, los tiempos pasados no volverán. La juventud ya lo comienza a tener claro, el tipo de trabajo que quieren o pueden hacer, muchas veces no está al lado de la casa donde viven.
Desde la Administración se debe hacer un plan serio de viviendas sociales de alquiler destinado a persona jóvenes que se emancipan y a personas con recursos limitados. Estos planes de alquiler social ya llevan funcionando en Europa desde hace años con notable éxito. Las ayudas a la vivienda y a la emancipación de los jóvenes deben enfocarse en la gente que la necesita y durante el tiempo que se necesita. Que no volvamos a caer en los errores de los planes establecidos para la Vivienda de Protección Oficial en propiedad.
Otro tema importante es que hay que trabajar seriamente para hacer descender la morosidad en el alquiler. Reducir la morosidad no tiene por qué convertirse en un drama como lo que está ocurriendo con los desahucios por impagos de hipoteca. Con un buen parque de inmuebles sociales se puede dar cabida a todas las personas que necesitan vivienda y no pueden pagar precios de mercado, durante el tiempo en que lo necesiten realmente. Sí que es cierto que las viviendas sociales están dónde están. Suelen estar ubicadas en las periferias de las ciudades, ya que son estas las zonas donde las viviendas son más baratas.
La verdad es que el Estadio español ya es dueño de una cantidad enorme de inmuebles que se podrían dedicar a este fin, como son los inmuebles de los bancos nacionalizados y, que ya los hemos pagado entre todos los españoles. Dedicar una gran parte de estos inmuebles a inmuebles de alquiler social encarrilaría el problema de la vivienda en nuestro país.
No obstante, planes de administración como las compañías públicas de alquiler y otro tipo de iniciativas similares, en vez de dinamizar el sector lo que hace es intervenirlo y perder por el camino, en la gestión, grandes cantidades de dinero. Los planes de alquiler públicos deben estar enfocados al alquiler social y, dejar que el mercado libre se auto-regule. Los precios del alquiler libre subirán o bajarán, en función de la oferta y la demanda.
Según el artículo 47 de nuestra Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Pero en ningún caso se dice que tiene que ser una vivienda en propiedad y libre de cargas. Como ocurre en todos los países que nos rodean, comprar una vivienda no es una posibilidad al alcance de todos. No obstante, el Estado debe garantizar el derecho a la vivienda digna de todos los españoles y personas que residan en nuestro país.
Alberto Murcia Presidente de AEGI en Castilla y León
Alberto Murcia Presidente de AEGI en Castilla y León
No es oro todo lo que reluce. En la cartera actual de las entidades financieras hay inmuebles muy interesantes y otros que están muy lejos de serlo. Algunos de ellos tienen un estado muy degradado, problemas en los pagos de las comunidades, suministros, etc.
Problemas que al final pueden repercutir en un comprador poco informado. Pero más allá de estos obstáculos quizás el problema principal de los inmuebles bancarios es el precio, en muchos casos, claramente fuera de mercado.
Los precios y los descuentos que las entidades financieras publican suelen ser en base a valoraciones de mercado realizadas antes de la caída del precio de la vivienda o bien, en base a la deuda hipotecaria del titular anterior de la vivienda.
Antes de comprar una vivienda procedente de entidades financieras, los futuros compradores se deberían asesorar por profesionales inmobiliarios que les orientes sobre todas las repercusiones legales y fiscales, sus derechos y obligaciones en la compra del inmueble, así como la determinación del precio adecuado de adquisición de los inmuebles.
En cuanto a una comparación de este tipo de adquisición de vivienda con respecto a otros tipos de inmuebles más tradicionales hasta ahora, desde la patronal AEGI queremos hacer especial mención a que las entidades financieras, cuando se les compra directamente a ellas sin la participación de un profesional del sector con la correspondiente cualificación, centran su esfuerzo en convencer a los clientes por la vía financiera, dejando a un lado conocer sus necesidades presentes y futuras.
En este sentido, como es lógico, la compra directa a las entidades financieras funciona de una forma muy similar a como se realiza la compra entre particulares, intentando vender como sea su producto, sin importar si el cliente lo necesita o no.
En cualquier caso, desde AEGI nos negamos a ponerle a los bancos el apellido de inmobiliarias. Probablemente se asemejan más a propietarios que, por el motivo que sea, han heredado una cantidad enorme de propiedades y no saben qué hacer con ellas y, algunas veces hasta tienen problemas para localizar cuáles son.
No saben lo que valen, tardan incluso mucho tiempo en tomar la posesión sobre ellas porque les falta información, algunas se les llenan de okupas, no saben cómo sacarles el mejor partido (alquilarlas, venderlas, alquiler social, …) Y no invierten ni un euro en mejorarlas para darles salida en mejores condiciones.
Hay que hacer mención a un fenómeno que se nos viene encima: los llamados «fondos buitre» que, a la sombra de un mercado inmobiliario convulso, intentas hacer su agosto comprando paquetes inmobiliarios a muy bajo precio a las actuales entidades financieras y SAREB (con descuentos de hasta el 80%) y vendiéndolas en el mercado español e internacional a precios actuales de mercado, con los consiguientes beneficios que al final pagamos entre todos.
No obstante se podría considerar una práctica lícita de mercado, si no existieran además beneficios fiscales para este tipo de empresas promovidos por la administración y, muy lejos de los que se encuentran las empresas españolas que luchan por la supervivencia.
Desde AEGI estamos proponiendo medidas que permitan controlar las especulaciones salvajes de este tipo de inmuebles, así como defender los intereses de los consumidores compradores de este tipo de inmuebles. En muchas zonas de España existe una necesidad real de inmuebles sociales que, tal y como han ido las cosas, ya han sido pagados por todos nosotros y deberían formar parte del fondo social de la administración.
Alberto Murcia
(Presidente de la Asociación de Empresas de Gestión Inmobiliaria de Castilla y León – AEGI CyL)
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