Cómo empezar con las inversiones inmobiliarias

Inversión InmobiliariaNo hay razón para que los un pequeño inversor inmobiliario no pueda beneficiarse de la compra de una propiedad. El precio de la vivienda está comenzando a subir, y se esperan subidas durante los próximos años. Así que por qué no asignar parte de sus ahorros hacia al mercado inmobiliario?

Para empezar con buen pie en este mundo siga estos pasos antes de realizar su primera compra:


1. Evalúe sus finanzas actuales

Por lo general, las entidades financieras conceden hipotecas por importes equivalentes al 80% del valor de compra. Esto equivale a disponer un 20-30% del precio de compra de la casa. Para evitar ser responsable de dos hipotecas, muchos inversores esperan hasta que puedan pagar la inversión sin financiar. Obviamente, esto requiere un gran ahorro.
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¿Puedes permitirte comprar una nueva casa y alquilar la antigua?

casa-espectacularCuando decidimos comprar una nueva casa los motivos suelen ser obtener espacio adicional, vivir en un barrio mejor, mudarse a una casa en mejores condiciones – o cualquier combinación de éstos. En este momento es cuando debemos preguntarnos si debemos vender para porder comprar. La inversión inmobiliaria siempre está destinada al largo plazo. Los ciclos económicos (en estos momentos estamos con los precios de vivienda más bajos de los últimos años) y los ingresos pasivos (ingresos mensuales por el alquiler) son los motivos por qué tantas personas recurren al sector inmobiliario para invertir y generar riqueza. Si puedes permitirte el lujo de mantener tu casa antigua, hazlo! Para averiguar si esta opción es posible para ti, ten en cuenta lo siguiente: Continúa leyendo ¿Puedes permitirte comprar una nueva casa y alquilar la antigua?

Comprar una vivienda es una inversión

Es un buen momento para invertir en vivienda.... si se hace con cabeza.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.

En el primer trimestre del año nos estamos encontrando con muchos clientes que están considerando comprar una vivienda como residencia personal. Muchos de ellos se preguntan si será una inversión…. 

Una inversión es el desembolso de dinero (es decir, la entrada para la compra de la casa).  La compra de una casa te permite ahorrar mes a mes pues el alquiler de una propiedad comparable será más caro que la letra de la hipoteca. En lugar de un alquiler, tend Continúa leyendo Comprar una vivienda es una inversión

Cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria

Es un buen momento para invertir en vivienda.... si se hace con cabeza.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.

La semana pasada hablamos sobre cómo invertir en vivienda en Zamora y prometimos escribir un post sobre cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria dedicada al mercado de alquiler. Y lo prometido es deuda.

Como en cualquier inversión, lo más importante es tener la cabeza fria a la hora de estimar los ingresos estimados, así como no olvidarnos de ninguna partida de gastos.

Cuando compramos una vivienda como inversión podemos obtener dos vías de ingresos:

  1. La renta mensual: Cantidad que estará dispuesta a abonar un inquilino por habitar la propiedad. Se cuidadoso y realista a la hora de estimar la renta que recibirás. Habla con un esperto inmobiliario que pueda asesorarte y que sea de capaz de decirte lo que tienes oir, y no lo que quieres oir.
  2. La plusvalía por una futura venta: Los precios de las viviendas siguen a la baja, por lo que la inversión que hacemos debe ser con vistas al medio-largo plazo. En el corto plazo es probable que el valor de nuestra inversión sea menor, por lo que tenemos que calificar la inversión en vivienda en el mismo nivel de riesgo que la inversión en el mercado de valores. Nuestro mejor consejo: “Invierte con el dinero que no vas a necesitar en los próximos años y nunca financies una inversión inmobiliaria”. La buena noticia es que en el largo plazo puedes vender la vivienda obteniendo una plusvalía que aumente la rentabilidad de la inversión. Dado que no podemos preveer el precio por el que venderemos la vivienda, no podemos incluir esta partida en el apartado de ingresos, aunque es muy probable que comprando en el momento actual podamos incrementar la rentabilidad de la inversión con una futura venta.

En cuanto a los gastos tenemos que tener en cuenta todos estos conceptos:

  1. Precio de la vivienda: Es la partida más amplia de nuestro presupuesto. No contamos nada nuevo si decimos que a menor precio de compra mayor será la rentabilidad de la inversión. Es importante obtener un precio correcto por la vivienda y no comprar cualquier cosa. Tu asesor inmobiliario podrá darte datos sobre los precios de la zona y ayudarte a negociar el precio de la vivienda.
  2. Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales: Esta tasa se abona en la Delegación Territorial de Hacienda (Edificio de la Junta de Castilla y León – 2ª planta) y su importe es el 8% sobre el precio de compra o valoración de la Junta de Castilla y León (el mayor de los dos).
  3. Notaría y Registro de la Propiedad: Realizar la Escritura Pública de Compraventa y registrarla nos va a generar el pago de honorarios profesionales al Notario y al Registrador. Estos gastos son variables, sin embargo puedes estimar entre 500 y 750€ para esta partida.
  4. Reformas y renovaciones: Quizás sea necesario realizar reformas o renovaciones en la vivienda. Tu asesor podrá decirte qué será más rentable para tu bolsillo y qué tipo de mejoras te ayudarán a alquilar la vivienda en menor tiempo y por más precio. Conocer un presupuesto de esta partida es importante, pues puede llegar a convertirse en la segunda más amplia de nuestro presupuesto.
  5. Mobiliario: Si adquieres una vivienda amueblada tendrás que evaluar el estado de los muebles y el tipo de cliente al que vas a dirigir el alquiler. Si necesitas adquirir mobiliario debes tener en cuenta de nuevo el tipo de cliente al que deseas atraer. En Barrios Inmobiliaria podemos ayudarte a elegir el mobiliario y decorar la vivienda con técnicas de Home Staging, alquilarás más rápido y podrás atraer a los mejores inquilinos. También puedes elegir alquilarla sin muebles, encontrarás menos clientes pero de más calidad, aunque no todas las zonas son aptas para alquilar sin mobiliario….
  6. Seguros: No olvides contabilizar la prima anual del seguro de la vivienda. Si deseas contratar un seguro de protección de pagos deberás contabilizar también su prima; reducirás ligeramente la rentabilidad, sin embargo ganarás en tranquilidad. La elección de un buen seguro, con buenas coberturas y un precio razonable, jugará a favor de tu rentabilidad.
  7. Comunidad de propietarios: Calcula el importe anual que tendrás que abonar a la comunidad de propietarios. ¡¡¡CUIDADO!!! las viviendas con comunidades altas serán un lastre a tu rentabilidad y pueden convertirse en un negocio ruinoso.
  8. Impuestos municipales: Antes de decidir comprar una vivienda averigua el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles que abona. Viviendas en zonas céntricas conllevan un gasto mayor en el IBI, mientras que viviendas en extrarradio pagan un IBI mucho más reducido.

Como puedes ver hay muchas variables a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda para invertir. Si estás pensando en ello puede que te interesen los servicios que podemos ofrecerte. Te ayudaremos a elegir la mejor vivienda, con todos los trámiles legales y redacción de documentos, en la negociación del precio, a preparar la vivienda para alquilarla y a encontrar al mejor inquilino, y todo esto GRATIS para los inversores que adquieren su vivienda con nosotros.

Estamos a tu disposición para maximizar tu beneficio.

Invertir en vivienda en Zamora en 2013

Es un buen momento para invertir en vivienda.... si se hace con cabeza.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.

Desde el año 2008 los precios de la vivienda en Zamora ha sufrido descensos año tras año. En los primeros años de la crisis la figura del inversor desapareció del mapa inmobiliario. Han pasado cinco años y en el mercado ha evolucionado de  tal forma que ha propiciado que el inversor vuelva a aparecer en escena:

  1. El precio de la vivienda ha bajado un 40% de media.
  2. El precio de los alquileres ha bajado un 25% de media.
  3. La rentabilidad que ofrecen los bancos ha caido.
  4. La fiscalidad de la inversión inmobiliaria es más favorable que la fiscalidad de la inversión bancaria
  5. Existen más y mejores medios para luchar contra la morosidad y los conflictos derivados del alquiler, lo cual rebaja la prima de riesgo o rentabilidad extra que debemos exigir a una inversión a cambio del riesgo o incertidumbre.

Analizando lo anterior vemos que la mayor bajada del precio de venta sobre el de alquiler se traduce en mayor rentabilidad por cada euro que invertimos. Comparando la inversión inmobiliaria frente a la inversión en productos financieros vemos que en el primer mercado la rentabilidad ha aumentado, mientras que enel segundo ha disminuido. Por último podemos asegurar que a día de hoy existen mejores métodos para localizar a un buen inquilino y/o paliar los efectos de un inquilino moroso.

Puede que te estés planteando invertir en vivienda. Hoy día es una opción muy a tener en cuenta si sabemos dónde invertir y qué tenemos que vigilar para que todo salga sobre ruedas. Entre otras cosas los puntos claves para realizar una buena inversión son los siguientes:

1.-Elige a que nicho de mercado quieres dirigirte:  Cada tipo de inquilino tienes unas ventajas e inconvenientes que debes evaluar y tener en cuenta antes de decidirte por comprar una vivienda u otra

  • Vivienda para solteros o parejas sin hijos: Este tipo de clientes suele elegir apartamentos nuevos de 1 o 2 dormitorios. En función del perfil económico optarán a alquilar una vivienda en una zona céntrica o en el extraradio. En este grupo también podemos englobar a las personas desplazadas por motivos laborales. Siempre hay traslados de funcionarios y en estos momentos muchos puestos de trabajos relacionados con las obras del AVE y de la Autovía de la Ruta de la Plata. El inquilino suele estar entre 1 y 2 años en la vivienda. La edad media de los inquilinos suele estar por debajo de los 30 años. ¿Sabías que el beneficio generado por alquilar una vivienda a un menor de 30 años está exento de tributación?
  • Vivienda para familias con hijos: Suele tratarse de familias con una estabilidad, establecidas en la ciudad. Podemos encontrarnos un amplio abanico en el nivel económico de estas familias. Suelen preferir viviendas cercanas a colegios, centros de salud y servicios básicos como supermercados y farmacias. La duración de la estancia en la vivienda es mayor, siendo lo normal superar los 3 años.
  • Vivienda para estudiates: Los estudiantes buscan cercanía con las instalaciones docentes, sin embargo cada vez más desean estar también cerca del centro de la ciudad y de las estaciones de trenes y autobuses. Zonas como las Tres Cruces y Las Viñas son muy demandadas por los estudiantes. Suelen aceptar vivir en pisos con equipamiento más básico. En el plano económico son los padres quienes suelen responder con sus ingresos. Hay que tener en cuenta que sólo tendremos alquilado el piso 10 meses al año, con lo que la rentabilidad se verá afectada.

2.- No vale cualquier vivienda:  No todas las viviendas son adecuadas para nuestro fin, que no es otro que obtener la máxima rentabilidad con el menor riesgo. Teniendo en cuenta el tipo de cliente que queremos, tendremos que comenzar por elegir la zona de la ciudad donde compraremos, el presupuesto del que disponemos, el estado de la vivienda y el dinero que tendremos que invertir en reformas y en mobiliario.

3.- Calcula la rentabilidad de la inversión:   De la fidelidad de este estudio de rentabilidad va a depender que la inversión sea rentable o no. Tienes que tener en cuenta todos los gastos y la inversión que necesitas hacer en la vivienda para prepararla para el arrendamiento (reformas, mobiliario), así como calcular de forma rigurosa el ingreso anual estimado. Una rentabilidad aceptable para una inversión de este tipo debe superar el 4,75%, pudiendo calificar como buenas las rentabilidades superiores al 5,5%. Dada la importancia de este punto vamos a preparar un artículo específico para ayudaros a calcular la rentabilidad esperada de un inmueble.

4.- Rodéate de buenos profesionales:   En el proceso de invertir en vivienda vas a toparte con varias profesiones con las que interactuar. Desde el agente inmobiliario que te asesore en la compra de la vivienda, en el cálculo de su rentabilidad y en la búsqueda de un inquilino, hasta los diversos oficios que te ayuden a dejar tu casa en condiciones óptimas por un precio ajustado.

Si consigues rodearte de buenos profesionales estos podrán ahorrarte tiempo, dinero y disgustos, además de proporcionarte un servicio de calidad que te haga las cosas más fáciles.

 

Como siempre estamos a tu disposición para asesorarte y ayudarte a resolver cualquier duda que te surja.