7 consejos para invertir en vivienda

El perfil del pequeño inversor, que compra una vivienda como inversión, está regresando al mercado. Durante los años de crisis el inversor particular desapareció. Sin embargo, desde hace un par de años, es más frecuente encontrar que la compra de vivienda es realizada por los pequeños inversores.

Cuando un inversor busca una vivienda tiene en mente un único objetivo: BENEFICIO. El problema es que existen dos formas de obtener beneficio invirtiendo en vivienda y casa una requiere un tipo diferente de búsqueda.

Flujo de Caja Vs. Revalorización

El objetivo de una inversión de flujo de caja es comprar una propiedad que maximice tus ganancias mensuales. Para ello es necesario que los gastos mensuales de la vivienda sean bajos y el potencial de ingresos por el alquiler sea lo más alto posible.

Por otro lado, el inversor que busca una revalorización, lo que necesita es comprar una casa cuyo potencial de revalorización sea mayor que la media del mercado.

Cada método tienes sus pros y sus contras:

  • Los ingresos por alquiler son más fácilmente predecibles y constantes a largo plazo, mientras que la revalorización de la propiedad es una jugada futura con resultados más inciertos.
  • Aunque ambos enfoques conllevan cierto riesgo, la inversión de la revalorización conlleva mayor riesgo que la del flujo de caja pues es especulativa y depende de más variables.
  • En muchos casos, la revalorización de la propiedad tiene un mayor rendimiento potencial a largo plazo que el ingreso por renta solo.
  • Por supuesto, también es posible encontrar un término medio entre estas dos prioridades, buscando un equilibrio de ambas para mitigar el riesgo.

Entendiendo tus necesidades:

Si no sabes qué tipo de inversión es mejor para ti puedes preguntarte estas cuestiones:

1.- ¿Cuál es tu principal objetivo como inversor?   ¿Consideras la inversión como una empresa comercial, tratando de obtener unos ingresos recurrentes?  ¿O por el contrario buscas realizar una inversión a largo plazo para proteger tu futuro y tu jubilación?

2.- ¿Por cuánto tiempo te gustaría ser inversor?   Si el plazo de la inversión es a corto plazo, el ingreso de alquiler es casi seguro el camino a seguir; invertir para la revalorización es un juego a más largo plazo.

3.- ¿Cuánto tiempo estás dispuesto a dedicar a la inversión?   Para obtener un gran volumen de ingresos de alquiler, la mayoría de las propiedades necesitan algo de trabajo adicional: Reformas, gestión de alquiler turístico, trato con inquilinos, etc.

La inversión por revalorización sólo te obliga a mantener la propiedad en perfectas condiciones hasta que llegue el momento de comercializarla y obtener plusvalías.

4.- ¿Cuánto dinero estás dispuesto a invertir?   Si deseas maximizar el flujo de efectivo mensual, una buena idea es invertir más dinero en la propiedad, reduciendo los gastos mensuales y aumentando los ingresos.

Sin embargo, si estás buscando una propiedad que se revalorice en el tiempo, puede ser interesante ajustarte lo máximo posible a tus ahorros. A mayor importe financiado menor será el beneficio, pues tendrás que descontar los costes financieros (constitución de hipoteca + intereses)

5.- ¿Cuál es tu tolerancia al riesgo?   Las propiedades que general un alquiler estable conllevan menos riesgo que las propiedades que se dedican al alquiler turístico. A su vez, estas últimas conllevan menos riesgo que las inversiones centradas en la revalorización a largo plazo.

6.- ¿En qué vas a emplear tus nuevos ingresos?   Si tu objetivo es conseguir vivir de los ingresos generados por la vivienda,  una inversión enfocada en el flujo de efectivo es lo que necesitas.  Por el contrario, si lo que quieres es obtener una plusvalía en el largo plazo, y se espera que los precios suban, entonces una inversión esperando una revalorización es tu mejor opción.

7.- ¿Estás interesado en otras propiedades?   Si te planteas invertir en más de una propiedad, puedes diversificar el riesgo, eligiendo una propiedad con un alto potencial de revalorización y una con un flujo de caja lo más alto posible.

Con las respuestas a estas siete preguntas, tendrás una idea clara de la mejor inversión para ti y un plan para encontrar la propiedad ideal para tu futuro.

Ahora sólo falta decidirte por la ubicación, las características y las opciones estéticas, y comenzar a buscar viviendas interesantes. Para esto último, puedes recurrir a una agencia inmobiliaria con agentes exclusivos del comprador. Un agente del comprador se dedica en cuerpo y alma a sus clientes, buscando por ellos y seleccionando las mejores propiedades, y velando siempre por lo intereses de su cliente.

Contacta ahora con nosotros, estaremos encantados de ayudarte. Llama ahora al 980510358 o envíanos un correo a barrios@inmobarrios.com y cuéntanos qué necesitas.

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Cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria

Es un buen momento para invertir en vivienda.... si se hace con cabeza.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.

La semana pasada hablamos sobre cómo invertir en vivienda en Zamora y prometimos escribir un post sobre cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria dedicada al mercado de alquiler. Y lo prometido es deuda.

Como en cualquier inversión, lo más importante es tener la cabeza fria a la hora de estimar los ingresos estimados, así como no olvidarnos de ninguna partida de gastos.

Cuando compramos una vivienda como inversión podemos obtener dos vías de ingresos:

  1. La renta mensual: Cantidad que estará dispuesta a abonar un inquilino por habitar la propiedad. Se cuidadoso y realista a la hora de estimar la renta que recibirás. Habla con un esperto inmobiliario que pueda asesorarte y que sea de capaz de decirte lo que tienes oir, y no lo que quieres oir.
  2. La plusvalía por una futura venta: Los precios de las viviendas siguen a la baja, por lo que la inversión que hacemos debe ser con vistas al medio-largo plazo. En el corto plazo es probable que el valor de nuestra inversión sea menor, por lo que tenemos que calificar la inversión en vivienda en el mismo nivel de riesgo que la inversión en el mercado de valores. Nuestro mejor consejo: “Invierte con el dinero que no vas a necesitar en los próximos años y nunca financies una inversión inmobiliaria”. La buena noticia es que en el largo plazo puedes vender la vivienda obteniendo una plusvalía que aumente la rentabilidad de la inversión. Dado que no podemos preveer el precio por el que venderemos la vivienda, no podemos incluir esta partida en el apartado de ingresos, aunque es muy probable que comprando en el momento actual podamos incrementar la rentabilidad de la inversión con una futura venta.

En cuanto a los gastos tenemos que tener en cuenta todos estos conceptos:

  1. Precio de la vivienda: Es la partida más amplia de nuestro presupuesto. No contamos nada nuevo si decimos que a menor precio de compra mayor será la rentabilidad de la inversión. Es importante obtener un precio correcto por la vivienda y no comprar cualquier cosa. Tu asesor inmobiliario podrá darte datos sobre los precios de la zona y ayudarte a negociar el precio de la vivienda.
  2. Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales: Esta tasa se abona en la Delegación Territorial de Hacienda (Edificio de la Junta de Castilla y León – 2ª planta) y su importe es el 8% sobre el precio de compra o valoración de la Junta de Castilla y León (el mayor de los dos).
  3. Notaría y Registro de la Propiedad: Realizar la Escritura Pública de Compraventa y registrarla nos va a generar el pago de honorarios profesionales al Notario y al Registrador. Estos gastos son variables, sin embargo puedes estimar entre 500 y 750€ para esta partida.
  4. Reformas y renovaciones: Quizás sea necesario realizar reformas o renovaciones en la vivienda. Tu asesor podrá decirte qué será más rentable para tu bolsillo y qué tipo de mejoras te ayudarán a alquilar la vivienda en menor tiempo y por más precio. Conocer un presupuesto de esta partida es importante, pues puede llegar a convertirse en la segunda más amplia de nuestro presupuesto.
  5. Mobiliario: Si adquieres una vivienda amueblada tendrás que evaluar el estado de los muebles y el tipo de cliente al que vas a dirigir el alquiler. Si necesitas adquirir mobiliario debes tener en cuenta de nuevo el tipo de cliente al que deseas atraer. En Barrios Inmobiliaria podemos ayudarte a elegir el mobiliario y decorar la vivienda con técnicas de Home Staging, alquilarás más rápido y podrás atraer a los mejores inquilinos. También puedes elegir alquilarla sin muebles, encontrarás menos clientes pero de más calidad, aunque no todas las zonas son aptas para alquilar sin mobiliario….
  6. Seguros: No olvides contabilizar la prima anual del seguro de la vivienda. Si deseas contratar un seguro de protección de pagos deberás contabilizar también su prima; reducirás ligeramente la rentabilidad, sin embargo ganarás en tranquilidad. La elección de un buen seguro, con buenas coberturas y un precio razonable, jugará a favor de tu rentabilidad.
  7. Comunidad de propietarios: Calcula el importe anual que tendrás que abonar a la comunidad de propietarios. ¡¡¡CUIDADO!!! las viviendas con comunidades altas serán un lastre a tu rentabilidad y pueden convertirse en un negocio ruinoso.
  8. Impuestos municipales: Antes de decidir comprar una vivienda averigua el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles que abona. Viviendas en zonas céntricas conllevan un gasto mayor en el IBI, mientras que viviendas en extrarradio pagan un IBI mucho más reducido.

Como puedes ver hay muchas variables a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda para invertir. Si estás pensando en ello puede que te interesen los servicios que podemos ofrecerte. Te ayudaremos a elegir la mejor vivienda, con todos los trámiles legales y redacción de documentos, en la negociación del precio, a preparar la vivienda para alquilarla y a encontrar al mejor inquilino, y todo esto GRATIS para los inversores que adquieren su vivienda con nosotros.

Estamos a tu disposición para maximizar tu beneficio.

Invertir en vivienda en Zamora en 2013

Es un buen momento para invertir en vivienda.... si se hace con cabeza.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.

Desde el año 2008 los precios de la vivienda en Zamora ha sufrido descensos año tras año. En los primeros años de la crisis la figura del inversor desapareció del mapa inmobiliario. Han pasado cinco años y en el mercado ha evolucionado de  tal forma que ha propiciado que el inversor vuelva a aparecer en escena:

  1. El precio de la vivienda ha bajado un 40% de media.
  2. El precio de los alquileres ha bajado un 25% de media.
  3. La rentabilidad que ofrecen los bancos ha caido.
  4. La fiscalidad de la inversión inmobiliaria es más favorable que la fiscalidad de la inversión bancaria
  5. Existen más y mejores medios para luchar contra la morosidad y los conflictos derivados del alquiler, lo cual rebaja la prima de riesgo o rentabilidad extra que debemos exigir a una inversión a cambio del riesgo o incertidumbre.

Analizando lo anterior vemos que la mayor bajada del precio de venta sobre el de alquiler se traduce en mayor rentabilidad por cada euro que invertimos. Comparando la inversión inmobiliaria frente a la inversión en productos financieros vemos que en el primer mercado la rentabilidad ha aumentado, mientras que enel segundo ha disminuido. Por último podemos asegurar que a día de hoy existen mejores métodos para localizar a un buen inquilino y/o paliar los efectos de un inquilino moroso.

Puede que te estés planteando invertir en vivienda. Hoy día es una opción muy a tener en cuenta si sabemos dónde invertir y qué tenemos que vigilar para que todo salga sobre ruedas. Entre otras cosas los puntos claves para realizar una buena inversión son los siguientes:

1.-Elige a que nicho de mercado quieres dirigirte:  Cada tipo de inquilino tienes unas ventajas e inconvenientes que debes evaluar y tener en cuenta antes de decidirte por comprar una vivienda u otra

  • Vivienda para solteros o parejas sin hijos: Este tipo de clientes suele elegir apartamentos nuevos de 1 o 2 dormitorios. En función del perfil económico optarán a alquilar una vivienda en una zona céntrica o en el extraradio. En este grupo también podemos englobar a las personas desplazadas por motivos laborales. Siempre hay traslados de funcionarios y en estos momentos muchos puestos de trabajos relacionados con las obras del AVE y de la Autovía de la Ruta de la Plata. El inquilino suele estar entre 1 y 2 años en la vivienda. La edad media de los inquilinos suele estar por debajo de los 30 años. ¿Sabías que el beneficio generado por alquilar una vivienda a un menor de 30 años está exento de tributación?
  • Vivienda para familias con hijos: Suele tratarse de familias con una estabilidad, establecidas en la ciudad. Podemos encontrarnos un amplio abanico en el nivel económico de estas familias. Suelen preferir viviendas cercanas a colegios, centros de salud y servicios básicos como supermercados y farmacias. La duración de la estancia en la vivienda es mayor, siendo lo normal superar los 3 años.
  • Vivienda para estudiates: Los estudiantes buscan cercanía con las instalaciones docentes, sin embargo cada vez más desean estar también cerca del centro de la ciudad y de las estaciones de trenes y autobuses. Zonas como las Tres Cruces y Las Viñas son muy demandadas por los estudiantes. Suelen aceptar vivir en pisos con equipamiento más básico. En el plano económico son los padres quienes suelen responder con sus ingresos. Hay que tener en cuenta que sólo tendremos alquilado el piso 10 meses al año, con lo que la rentabilidad se verá afectada.

2.- No vale cualquier vivienda:  No todas las viviendas son adecuadas para nuestro fin, que no es otro que obtener la máxima rentabilidad con el menor riesgo. Teniendo en cuenta el tipo de cliente que queremos, tendremos que comenzar por elegir la zona de la ciudad donde compraremos, el presupuesto del que disponemos, el estado de la vivienda y el dinero que tendremos que invertir en reformas y en mobiliario.

3.- Calcula la rentabilidad de la inversión:   De la fidelidad de este estudio de rentabilidad va a depender que la inversión sea rentable o no. Tienes que tener en cuenta todos los gastos y la inversión que necesitas hacer en la vivienda para prepararla para el arrendamiento (reformas, mobiliario), así como calcular de forma rigurosa el ingreso anual estimado. Una rentabilidad aceptable para una inversión de este tipo debe superar el 4,75%, pudiendo calificar como buenas las rentabilidades superiores al 5,5%. Dada la importancia de este punto vamos a preparar un artículo específico para ayudaros a calcular la rentabilidad esperada de un inmueble.

4.- Rodéate de buenos profesionales:   En el proceso de invertir en vivienda vas a toparte con varias profesiones con las que interactuar. Desde el agente inmobiliario que te asesore en la compra de la vivienda, en el cálculo de su rentabilidad y en la búsqueda de un inquilino, hasta los diversos oficios que te ayuden a dejar tu casa en condiciones óptimas por un precio ajustado.

Si consigues rodearte de buenos profesionales estos podrán ahorrarte tiempo, dinero y disgustos, además de proporcionarte un servicio de calidad que te haga las cosas más fáciles.

 

Como siempre estamos a tu disposición para asesorarte y ayudarte a resolver cualquier duda que te surja.