Cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria

La semana pasada hablamos sobre cómo invertir en vivienda en Zamora y prometimos escribir un post sobre cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria dedicada al mercado de alquiler. Y lo prometido es deuda.

Como en cualquier inversión, lo más importante es tener la cabeza fria a la hora de estimar los ingresos estimados, así como no olvidarnos de ninguna partida de gastos.

Cuando compramos una vivienda como inversión podemos obtener dos vías de ingresos:

1. La renta mensual: Cantidad que estará dispuesta a abonar un inquilino por habitar la propiedad. Se cuidadoso y realista a la hora de estimar la renta que recibirás. Habla con un esperto inmobiliario que pueda asesorarte y que sea de capaz de decirte lo que tienes oir, y no lo que quieres oir.
2. La plusvalía por una futura venta: Los precios de las viviendas siguen a la baja, por lo que la inversión que hacemos debe ser con vistas al medio-largo plazo. En el corto plazo es probable que el valor de nuestra inversión sea menor, por lo que tenemos que calificar la inversión en vivienda en el mismo nivel de riesgo que la inversión en el mercado de valores. Nuestro mejor consejo: «Invierte con el dinero que no vas a necesitar en los próximos años y nunca financies una inversión inmobiliaria». La buena noticia es que en el largo plazo puedes vender la vivienda obteniendo una plusvalía que aumente la rentabilidad de la inversión. Dado que no podemos preveer el precio por el que venderemos la vivienda, no podemos incluir esta partida en el apartado de ingresos, aunque es muy probable que comprando en el momento actual podamos incrementar la rentabilidad de la inversión con una futura venta.

En cuanto a los gastos tenemos que tener en cuenta todos estos conceptos:

1. Precio de la vivienda: Es la partida más amplia de nuestro presupuesto. No contamos nada nuevo si decimos que a menor precio de compra mayor será la rentabilidad de la inversión. Es importante obtener un precio correcto por la vivienda y no comprar cualquier cosa. Tu asesor inmobiliario podrá darte datos sobre los precios de la zona y ayudarte a negociar el precio de la vivienda.
2. Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales: Esta tasa se abona en la Delegación Territorial de Hacienda (Edificio de la Junta de Castilla y León – 2ª planta) y su importe es el 8% sobre el precio de compra o valoración de la Junta de Castilla y León (el mayor de los dos).
3. Notaría y Registro de la Propiedad: Realizar la Escritura Pública de Compraventa y registrarla nos va a generar el pago de honorarios profesionales al Notario y al Registrador. Estos gastos son variables, sin embargo puedes estimar entre 500 y 750€ para esta partida.
4. Reformas y renovaciones: Quizás sea necesario realizar reformas o renovaciones en la vivienda. Tu asesor podrá decirte qué será más rentable para tu bolsillo y qué tipo de mejoras te ayudarán a alquilar la vivienda en menor tiempo y por más precio. Conocer un presupuesto de esta partida es importante, pues puede llegar a convertirse en la segunda más amplia de nuestro presupuesto.
5. Mobiliario: Si adquieres una vivienda amueblada tendrás que evaluar el estado de los muebles y el tipo de cliente al que vas a dirigir el alquiler. Si necesitas adquirir mobiliario debes tener en cuenta de nuevo el tipo de cliente al que deseas atraer. En Barrios Inmobiliaria podemos ayudarte a elegir el mobiliario y decorar la vivienda con técnicas de Home Staging, alquilarás más rápido y podrás atraer a los mejores inquilinos. También puedes elegir alquilarla sin muebles, encontrarás menos clientes pero de más calidad, aunque no todas las zonas son aptas para alquilar sin mobiliario….
6. Seguros: No olvides contabilizar la prima anual del seguro de la vivienda. Si deseas contratar un seguro de protección de pagos deberás contabilizar también su prima; reducirás ligeramente la rentabilidad, sin embargo ganarás en tranquilidad. La elección de un buen seguro, con buenas coberturas y un precio razonable, jugará a favor de tu rentabilidad.
7. Comunidad de propietarios: Calcula el importe anual que tendrás que abonar a la comunidad de propietarios. ¡¡¡CUIDADO!!! las viviendas con comunidades altas serán un lastre a tu rentabilidad y pueden convertirse en un negocio ruinoso.
8. Impuestos municipales: Antes de decidir comprar una vivienda averigua el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles que abona. Viviendas en zonas céntricas conllevan un gasto mayor en el IBI, mientras que viviendas en extrarradio pagan un IBI mucho más reducido.

Como puedes ver hay muchas variables a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda para invertir. Si estás pensando en ello puede que te interesen los servicios que podemos ofrecerte. Te ayudaremos a elegir la mejor vivienda, con todos los trámiles legales y redacción de documentos, en la negociación del precio, a preparar la vivienda para alquilarla y a encontrar al mejor inquilino, y todo esto GRATIS para los inversores que adquieren su vivienda con nosotros.

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