El fracaso del alquiler con opción a compra

Hace 4 años se puso de moda la figura del alquiler con opción a compra como medida para incentivar las ventas y facilitar el acceso a la financiación. Tal fue el boom que aparecieron portales inmobiliarios especializados en esta forma de comercialización, y los grandes portales la incluyeron en sus opciones.

En estos 4 años hemos realizado varios contratos de alquiler con opción a compra. El porcentaje medio de operaciones cerradas en esta modalidad ronda 5% de las ventas anuales. Entendemos que el 5% es una cuota muy escasa en comparación a la venta tradicional, por lo que esto puede considerarse un primer fracaso. Por otro lado, del total de contratos de alquiler con opción a compra firmados durante estos 4 años, sólo en un 30% se llegó a formalizar la compraventa ante notario, lo que significa que el otro 70% desistió de comprar la vivienda por la que tenían opción.

Existen divergencias entre los intereses de los arrendadores y los de los inquilinos. El propietario que opta por la figura del alquiler con opción a compra lo que realmente desea es vender su vivienda, y para conseguirlo da facilidades de pago al comprador. El inquilino lo que realmente desea es una vivienda de alquiler, y si en un futuro se decanta por la compra, que las cantidades abonadas como renta no caigan en saco roto. Esta diferencia de posturas conlleva los siguientes conflictos:

  1. Entrada para la compra: Los propietarios suelen pedir una entrada para garantizar la compra de la vivienda por parte del inquilino, mientras que éste prefiere no comprometerse desde el principio.
  2. Mobiliario: La mayoría de los propietarios alquilar sus viviendas sin muebles, ni siquiera cocina si es una vivienda de obra nueva, alegando que como el inquilino va a comprar la vivienda que lo monte a su gusto. Por otra parte el inquilino demanda una vivienda amueblada para entrar a vivir de forma inmediata.
  3. Renta: En base a conseguir que el inquilino amortice más montante del precio de la vivienda para que obtenga la financiación cuando llegue el momento de compra, el propietario suele fijar una renta superior a la de mercado. En la otra cara de la moneda, el inquilino de nuevo lo que quiere es obtener hoy un buen precio de alquiler y ya se verá qué ocurre cuando llegue el momento de comprar.
  4. Precio: Al comercializar la vivienda en alquiler con opción a compra está dilatando la obtención del grueso del importe de venta, por lo que se le supone que no tiene prisa en vender. Esta carencia de necesidad hace que el precio de venta fijado sea, por norma general, superior al precio de mercado. El inquilino que quiera comprar no encontrará fácilmente un precio de venta atractivo, por lo que muchos cambiaron la idea de la opción a compra en favor de la compra tradicional.

Estos cuatro puntos son los culpables de que se realice un número tan bajo de operaciones de alquiler con opción a compra. Ahora tenemos que preguntarnos cuál es la razón del bajo porcentaje (30%) de operaciones de alquiler con opción a compra que acaban firmando las escrituras de compraventa en la notaría.

Los motivos que nos hemos encontrado han sido varios, como por ejemplo traslados de ciudad, pérdida de empleo o que tras probar la vivienda ésta no convence al inquilino. Sin embargo, el motivo que se ha repetido más veces ha sido que en el momento de ejercer la opción a compra el precio fijado es superior al precio de mercado. Los precios bajan mucho más rápido de lo que el inquilino amortiza precio de la vivienda mediante el pago de la renta.

Todos estos motivos y factores son los que han hecho fracasar al alquiler con opción a compra. Si alguna vez te has planteado o has alquilado una vivienda con opción a compra te animamos a comentar tu experiencia y contarnos si finalmente se realizó la compraventa.

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