Decorar y mejorar las zonas exteriores de tu casa te ayudará a vender o alquilar a mejor precio.
Si has leido más artículos de este blog es probable que estés familiarizado con el término «Home Staging». Se trata de las labores de limpieza, reorganización y decoración con estilo neutro con el fin dehacer tu hogar másatractivo a los compradores o inquilinospotenciales. Las tiendas de muebleshacen algosimilar cuando escenifican una suitede un dormitorio enuna sala de exposición.
La mayoría delos propietarios centran los esfuerzos de decorar para vender o alquilar en el interiorde sus hogares.Peroel exterior esimportante también en determinadas viviendas.Después de todo,el exterior deuna propiedad singular (patio, terraza o jardín) es un punto caliente y elemento diferenciador. Además si se trata de una vivienda unifamiliar el exterior es lo primero quelos compradorespotenciales ven.
Aquí están algunas ideas y consejos para decorar el exterior de tu casa.
Un profesional formado es un profesional de garantías. Desde este punto de vista cada año realizamos decenas de cursos de temática inmobiliaria, tanto presenciales como online, con la finalidad de brindar a nuestros clientes del mejor servicio inmobiliario en Zamora.
El pasado 8 de Abril asistí en Madrid al curso de negociación impartido por Ed Hutch, un agente inmobiliario y formador americano, de reconocido éxito y prestigio internacional.
Foto de Jesus Barrios con Ed Hutch, el instructor del curso de negociación
El curso me sirvió para recordar varios conceptos ya conocidos, así como para conocer nuevas técnicas de negociación que ya me están ayudando en mi trabajo diario con compradores y vendedores. Los clientes no sólo me contratan para que les ayude a vender su casa, también para que negocie en su nombre y les consiga el mejor acuerdo posible.
Como en todos los eventos formativos a los que asisto, tuve el placer de conocer a nuevos compañeros y reencontrame con viejos amigos.
El próximo evento, dentro de muy pocos días. Se acerca Inmocionate, la convención inmobiliaria más importante de España, que este año se celebra los días 27 y 28 de Junio. Os contaré lo que allí ocurra y las ideas que me traiga de vuelta a Zamora.
Una mis máximas, tanto a nivel personal como profesional, es que la formación ayuda a alcanzar el éxito. En mi trabajo soy exigente conmigo mismo y con mi equipo, e intento buscar siempre el mayor beneficio para mi cliente, para esa persona que me contrata para que le representemos en la compra o venta de su vivienda.
De forma frecuente en el blog os cuento lo importante que es la imagen para vender cualquier producto, y cuando sacamos una vivienda al mercado deja de ser un hogar para convertirse en un producto.
Intentando mejorar este aspecto de mi trabajo, el pasado viernes 23 de Mayo me puse rumbo a Madrid, para asistir a un curso de Home Staging y fotografía inmobiliaria. Si, Home Staging, esa técnica de marketing inmobiliario de la que tanto escribo y que tan buenos resultados está reportando a mis clientes. El curso fue impartido por Anna García, de la empresa Espai Interior Home Staging. sin duda una de las pioneras e impulsoras de esta técnica de marketing en España.
Anna García con los asistentes al curso de Home Staging
En el curso tuve la oportunidad y el placer de conocer a otros profesionales inmobiliarios, arquitectos y responsables de medios online de decoración, todos ellos atraidos por las ventajas que ofrece el Home Staging a los vendedores, tanto en acortamiento de los plazos de venta como en el precio de venta obtenido en la transacción.
Tras 7 horas de formación y una comida que sirvió para conocernos un poco mejor e intercambiar opiniones, me puse de nuevo en carretera dirección a Zamora, con nuevos conocimientos, ideas y energías renovadas que me serán muy útiles para ayudar a mis clientes.
Pronto os enseñaré los resultados de aplicar las técnicas a una vivienda que acaba de entrar en cartera.
No es ningún secreto que cuanto más atractiva resulte su casa a los compradores potenciales, más probable será que vender de forma rápida y por un buen precio. Todos los vendedores deberían hacer todo lo posible para asegurar que su casa destaca sobre el resto de inmuebles, sobre su competencia.
Pero antes de invertir en una renovación importante o en otras mejoras costosas – que pueden no ser necesarias – ten en cuenta estos consejos de bajo coste:
Pintura:Esta es la forma más fácil y más rentable de conseguir que una habitación u otra área de tu casa se vea brillante y nueva.
Flores:Las flores siempre alegran un espacio. Y si se presentar es una maceta puedes colocarlas en cualquier lugar – en el vestíbulo, en un dormitorio, en el salón o en la terraza.
Mantenimiento general:Una puerta que chirria, un grifo que gotea, una baldosa rota, …. La gente nota. Reparar estos pequeños desperfectos y mantener la casa en buenas condiciones es muy económico y evitaremos que los compradores miren con malos ojos nuestra propiedad.
Iluminación: Mejorar la iluminación en áreas clave de tu hogar, como los baños, que tienden a ser más oscuros que el resto de la vivienda.
Estos consejos no cuestan mucho dinero y son relativamente fáciles de implementar. Sin embargo, pueden tener un efecto asombroso mejorando el atractivo de tu vivienda. ¿Quieres más consejos para vender tu casa al mejor precio posible? Llámame hoy mismo, estaré encantado de ayudarte.
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Para muchos inquilinos, el pago de alquiler supone el mayor gasto mensual. Como regla general, los inquilinos españoles destinan entorno a un tercio de sus ingresos a la vivienda. Si estás buscando una vivienda asequible, aquí te presentamos algunos consejos de conseguir sacar el máximo provecho al dinero destinado a alquiler: Negociar el contrato de arrendamiento:
No aceptes todo lo que esté escrito en el contrato de arrendamiento. Negocia con el propietario antes de firmarlo para ver si se puede bajar el alquiler o incluir extras (plaza de garaje, trastero, más equipamiento) si te comprometes a un contrato de arrendamiento más duradero. Continúa leyendo 5 trucos de ahorro para inquilinos
Los compradores de viviendas suelen expresar tras la compra, que una de las razones que le llevaron a tomar la decisión de compra fue el estado de los dormitorios. Así que no se deben olvidar estas habitaciones en la pouesta a punto de la casa para la venta. Tenemos que asegurarnos que el dormitorio aparece espacioso y atractivo a los compradores potenciales.
El primer paso es asegurarse de que cada habitación cuenta con una cama. De lo contrario, es posible que sin querer demos la impresión de que la casa tiene un menor número de dormitorios, o que los mismos no son útiles para tal uso. La colocación de la cama y de los muebles hará que la habitación parezca tan amplia como sea posible.
¿Pueden los compradores caminar fácilmente alrededor de la cama ? ¿Son las cortinas, ropa de cama y otros artículos de decoración modernos, atractivos y despersonalizados?
Por último, no podemos dejar de lado la iluminación. Gracias a la iluminación vamos a poder dotar de personalidad al dormitorio, realzar los puntos fuertes del mismo y generar una sensación de calidez.
¿Tiene preguntas sobre cómo preparar tucasa para la venta o alquiler? Puedes dejarnos un comentario con tus dudas, o exponer cómo decoraste tu vivienda para ponerla en el mercado. Te esperamos.
Si tienes una vacía asumirás una serie de gastos sin disfrutarlo
Han quedado atrás los años en los que las viviendas subían año tras año compensando de largo la depreciación del inmueble por su antigüedad.
La realidad es que mantener una vivienda cerrada afecta a su conservación, provocando una minoración de su valor. Los propietarios que decidan tener una vivienda cerrada tendrán que asumir una serie de gastos, a pesar de no disfrutarla. A todo esto debemos añadir que al encontrarnos en un mercado de precios bajista, el valor del inmueble baja mes a mes, además del coste de oportunidad de no percibir una renta al no optar por el alquiler.
En este post hemos querido hacer un estudio de los gastos estimados de tener una vivienda cerrada en Zamora. Pero, ¿cuáles son los gastos que supone el mantenimiento de una vivienda vacía?
Comunidad de propietarios: La comunidad media de una vivienda tipo en Zamora ronda los 60€ mensuales. No obstante es muy común encontrar vivienda con calefacción central cuyas comunidades superan de forma más o menos holgada la cifra de los 100€ mensuales.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Este impuesto depende de la zona donde se ubique el inmueble y del tamaño del mismo. Estimamos que el importe medio del IBI de una vivienda en Zamora ronda los 300€ anuales.
Impuesto de Residuos Urbanos (Basuras): Desde hace dos años en Zamora se abona un nuevo impuesto relativo a los residuos urbanos. Una vivienda con plaza de garaje y trastero abona una tasa de 90€ anuales.
Mínimos de suministros de luz y agua: Creemos que cualquier propietario debería tener contratado los suministros de agua potable y electricidad, pues a pesar de no utilizar la vivienda, disponer de estos suministros puede ser vital para realizar pequeñas reparaciones o mantenimiento de la vivienda. El importe mínimo de estos suministros puede suponer otros 300€ al año.
Seguro de Hogar: Contar con un seguro multirriesgo hogar, que tenga unas coberturas mínimas, es impescindible. Estaremos cubiertos al menos de los daños que causemos a terceros. Un seguro básico de estas características puede ascender a unos 180€ anuales.
Derramas puntuales de la comunidad de propietarios: En viviendas de cierta antiguedad es raro el año en el que no se aprueba una derrama para mejorar los elementos comunes. Las derramas de mejora (pintura de portal y escaleras, reforma del portal, etc) suelen ser de importes bajos, sin embargo las que se aprueban para reparar elementos defectuosos con caracter de urgencia (tales como tejado, fachada, calderas y ascensores) suelen suponer un duro golpe a los vecinos. Podemos presupuestar una cantidad media anual de 200€ anuales.
Sumando todos los importes reseñados anteriormente el coste anual estimado de tener una vivienda cerrada es de 1.600€. Y si la vivienda tiene hipoteca tendrás que añadir el coste financiero.
Además, si en la vivienda aparece una avería y la tienes cerrada, cuando te queras dar cuenta el perjuicio será mucho mayor de la que se hubiera producido de haberla cogido a tiempo.
Entendemos que si ha decidido dejar su vivienda cerrada es que no necesita ni se plantea su venta. Sin embargo optar por la opción de alquiler puede ser una buena alternativa, siempre que se haga con garantías, claro está.
Si estás barajando la opción de alquilar tu vivienda ponte en contacto con nosotros y te explicaremos todo lo que podemos hacer por ti:
Te explicaremos todo el proceso de alquiler
Te asesoraremos sobre el precio y las mejores alternativas para maximizar tu rentabilidad
Buscaremos un buen inquilino para tu vivienda
Realizaramos un estudio de la solvencia de los inquilinos
Mediaremos entre las partes en caso de desacuerdo.
Si quieres seguridad absoluta ponemos a tu disposición un seguro de protección de pagos de alquiler que te cubra ante impagos, actos vandálicos y protección jurídica.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.
La semana pasada hablamos sobre cómo invertir en vivienda en Zamora y prometimos escribir un post sobre cómo calcular la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria dedicada al mercado de alquiler. Y lo prometido es deuda.
Como en cualquier inversión, lo más importante es tener la cabeza fria a la hora de estimar los ingresos estimados, así como no olvidarnos de ninguna partida de gastos.
Cuando compramos una vivienda como inversión podemos obtener dos vías de ingresos:
La renta mensual: Cantidad que estará dispuesta a abonar un inquilino por habitar la propiedad. Se cuidadoso y realista a la hora de estimar la renta que recibirás. Habla con un esperto inmobiliario que pueda asesorarte y que sea de capaz de decirte lo que tienes oir, y no lo que quieres oir.
La plusvalía por una futura venta: Los precios de las viviendas siguen a la baja, por lo que la inversión que hacemos debe ser con vistas al medio-largo plazo. En el corto plazo es probable que el valor de nuestra inversión sea menor, por lo que tenemos que calificar la inversión en vivienda en el mismo nivel de riesgo que la inversión en el mercado de valores. Nuestro mejor consejo: «Invierte con el dinero que no vas a necesitar en los próximos años y nunca financies una inversión inmobiliaria». La buena noticia es que en el largo plazo puedes vender la vivienda obteniendo una plusvalía que aumente la rentabilidad de la inversión. Dado que no podemos preveer el precio por el que venderemos la vivienda, no podemos incluir esta partida en el apartado de ingresos, aunque es muy probable que comprando en el momento actual podamos incrementar la rentabilidad de la inversión con una futura venta.
En cuanto a los gastostenemos que tener en cuenta todos estos conceptos:
Precio de la vivienda: Es la partida más amplia de nuestro presupuesto. No contamos nada nuevo si decimos que a menor precio de compra mayor será la rentabilidad de la inversión. Es importante obtener un precio correcto por la vivienda y no comprar cualquier cosa. Tu asesor inmobiliario podrá darte datos sobre los precios de la zona y ayudarte a negociar el precio de la vivienda.
Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales: Esta tasa se abona en la Delegación Territorial de Hacienda (Edificio de la Junta de Castilla y León – 2ª planta) y su importe es el 8% sobre el precio de compra o valoración de la Junta de Castilla y León (el mayor de los dos).
Notaría y Registro de la Propiedad: Realizar la Escritura Pública de Compraventa y registrarla nos va a generar el pago de honorarios profesionales al Notario y al Registrador. Estos gastos son variables, sin embargo puedes estimar entre 500 y 750€ para esta partida.
Reformas y renovaciones: Quizás sea necesario realizar reformas o renovaciones en la vivienda. Tu asesor podrá decirte qué será más rentable para tu bolsillo y qué tipo de mejoras te ayudarán a alquilar la vivienda en menor tiempo y por más precio. Conocer un presupuesto de esta partida es importante, pues puede llegar a convertirse en la segunda más amplia de nuestro presupuesto.
Mobiliario: Si adquieres una vivienda amueblada tendrás que evaluar el estado de los muebles y el tipo de cliente al que vas a dirigir el alquiler. Si necesitas adquirir mobiliario debes tener en cuenta de nuevo el tipo de cliente al que deseas atraer. En Barrios Inmobiliaria podemos ayudarte a elegir el mobiliario y decorar la vivienda con técnicas de Home Staging, alquilarás más rápido y podrás atraer a los mejores inquilinos. También puedes elegir alquilarla sin muebles, encontrarás menos clientes pero de más calidad, aunque no todas las zonas son aptas para alquilar sin mobiliario….
Seguros: No olvides contabilizar la prima anual del seguro de la vivienda. Si deseas contratar un seguro de protección de pagos deberás contabilizar también su prima; reducirás ligeramente la rentabilidad, sin embargo ganarás en tranquilidad. La elección de un buen seguro, con buenas coberturas y un precio razonable, jugará a favor de tu rentabilidad.
Comunidad de propietarios: Calcula el importe anual que tendrás que abonar a la comunidad de propietarios. ¡¡¡CUIDADO!!! las viviendas con comunidades altas serán un lastre a tu rentabilidad y pueden convertirse en un negocio ruinoso.
Impuestos municipales: Antes de decidir comprar una vivienda averigua el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles que abona. Viviendas en zonas céntricas conllevan un gasto mayor en el IBI, mientras que viviendas en extrarradio pagan un IBI mucho más reducido.
Como puedes ver hay muchas variables a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda para invertir. Si estás pensando en ello puede que te interesen los servicios que podemos ofrecerte. Te ayudaremos a elegir la mejor vivienda, con todos los trámiles legales y redacción de documentos, en la negociación del precio, a preparar la vivienda para alquilarla y a encontrar al mejor inquilino, y todo esto GRATISpara los inversores que adquieren su vivienda con nosotros.
Estamos a tu disposición para maximizar tu beneficio.
Es un buen momento para invertir en vivienda…. si se hace con cabeza.
Desde el año 2008 los precios de la vivienda en Zamora ha sufrido descensos año tras año. En los primeros años de la crisis la figura del inversor desapareció del mapa inmobiliario. Han pasado cinco años y en el mercado ha evolucionado de tal forma que ha propiciado que el inversor vuelva a aparecer en escena:
El precio de la vivienda ha bajado un 40% de media.
El precio de los alquileres ha bajado un 25% de media.
La rentabilidad que ofrecen los bancos ha caido.
La fiscalidad de la inversión inmobiliaria es más favorable que la fiscalidad de la inversión bancaria
Existen más y mejores medios para luchar contra la morosidad y los conflictos derivados del alquiler, lo cual rebaja la prima de riesgo o rentabilidad extra que debemos exigir a una inversión a cambio del riesgo o incertidumbre.
Analizando lo anterior vemos que la mayor bajada del precio de venta sobre el de alquiler se traduce en mayor rentabilidad por cada euro que invertimos. Comparando la inversión inmobiliaria frente a la inversión en productos financieros vemos que en el primer mercado la rentabilidad ha aumentado, mientras que enel segundo ha disminuido. Por último podemos asegurar que a día de hoy existen mejores métodos para localizar a un buen inquilino y/o paliar los efectos de un inquilino moroso.
Puede que te estés planteando invertir en vivienda. Hoy día es una opción muy a tener en cuenta si sabemos dónde invertir y qué tenemos que vigilar para que todo salga sobre ruedas. Entre otras cosas los puntos claves para realizar una buena inversión son los siguientes:
1.-Elige a que nicho de mercado quieres dirigirte:Cada tipo de inquilino tienes unas ventajas e inconvenientes que debes evaluar y tener en cuenta antes de decidirte por comprar una vivienda u otra
Vivienda para solteros o parejas sin hijos: Este tipo de clientes suele elegir apartamentos nuevos de 1 o 2 dormitorios. En función del perfil económico optarán a alquilar una vivienda en una zona céntrica o en el extraradio. En este grupo también podemos englobar a las personas desplazadas por motivos laborales. Siempre hay traslados de funcionarios y en estos momentos muchos puestos de trabajos relacionados con las obras del AVE y de la Autovía de la Ruta de la Plata. El inquilino suele estar entre 1 y 2 años en la vivienda. La edad media de los inquilinos suele estar por debajo de los 30 años. ¿Sabías que el beneficio generado por alquilar una vivienda a un menor de 30 años está exento de tributación?
Vivienda para familias con hijos: Suele tratarse de familias con una estabilidad, establecidas en la ciudad. Podemos encontrarnos un amplio abanico en el nivel económico de estas familias. Suelen preferir viviendas cercanas a colegios, centros de salud y servicios básicos como supermercados y farmacias. La duración de la estancia en la vivienda es mayor, siendo lo normal superar los 3 años.
Vivienda para estudiates: Los estudiantes buscan cercanía con las instalaciones docentes, sin embargo cada vez más desean estar también cerca del centro de la ciudad y de las estaciones de trenes y autobuses. Zonas como las Tres Cruces y Las Viñas son muy demandadas por los estudiantes. Suelen aceptar vivir en pisos con equipamiento más básico. En el plano económico son los padres quienes suelen responder con sus ingresos. Hay que tener en cuenta que sólo tendremos alquilado el piso 10 meses al año, con lo que la rentabilidad se verá afectada.
2.- No vale cualquier vivienda: No todas las viviendas son adecuadas para nuestro fin, que no es otro que obtener la máxima rentabilidad con el menor riesgo. Teniendo en cuenta el tipo de cliente que queremos, tendremos que comenzar por elegir la zona de la ciudad donde compraremos, el presupuesto del que disponemos, el estado de la vivienda y el dinero que tendremos que invertir en reformas y en mobiliario.
3.- Calcula la rentabilidad de la inversión:De la fidelidad de este estudio de rentabilidad va a depender que la inversión sea rentable o no. Tienes que tener en cuenta todos los gastos y la inversión que necesitas hacer en la vivienda para prepararla para el arrendamiento (reformas, mobiliario), así como calcular de forma rigurosa el ingreso anual estimado. Una rentabilidad aceptable para una inversión de este tipo debe superar el 4,75%, pudiendo calificar como buenas las rentabilidades superiores al 5,5%. Dada la importancia de este punto vamos a preparar un artículo específico para ayudaros a calcular la rentabilidad esperada de un inmueble.
4.- Rodéate de buenos profesionales:En el proceso de invertir en vivienda vas a toparte con varias profesiones con las que interactuar. Desde el agente inmobiliario que te asesore en la compra de la vivienda, en el cálculo de su rentabilidad y en la búsqueda de un inquilino, hasta los diversos oficios que te ayuden a dejar tu casa en condiciones óptimas por un precio ajustado.
Si consigues rodearte de buenos profesionales estos podrán ahorrarte tiempo, dinero y disgustos, además de proporcionarte un servicio de calidad que te haga las cosas más fáciles.
Como siempre estamos a tu disposición para asesorarte y ayudarte a resolver cualquier duda que te surja.
Desde el 4 de Junio está en vigor la nueva ley 4/2013 sobre medidas de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas.
Artículo del mes de Julio en la revista «A Orillas del Duero»
Desde esa fecha han sido varios las viviendas que hemos alquilado y que por consiguiente, los intervinientes, han tenido que firmar el correspondiente contrato acorde a la nueva ley.
Y tu, ¿sabes cuales son las novedades de la nueva ley? Hablamos sobre ellos en la sección Inmodiario, en la publicación «A Orillas del Duero». Como sabéis podéis encontrarla en varios comercios de la capital del Duero, así como en Cines y en Bibliotecas. Si queréis un ejemplar podéis pasar a recogerlo por nuestra oficina.
Voy a aprovechar para resumir en este post los cambios más sustanciales de la nueva ley a la hora de alquilar una vivienda:
1. Plazos más cortos: Reducción de los plazos legales de duración del contrato. La llamada “prórroga obligatoria” pasa de cinco años a tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años.)
2. Revisión de las rentas: Casero e inquilino pueden actualizar el precio del alquiler sin tener que ligarlo al IPC.
3.Pago de reformas: Si un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, puede acordar con el propietario que el coste de las obras se descuente de las mensualidades.
4. Agilización del desahucio: Desde el primer mes de impago se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. El inquilino puede paralizar el proceso si paga las deudas, reactivando el contrato de alquiler.
5. Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses. Por su parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado, siempre que haya transcurrido al menos un año de contrato.
6.Venta de la vivienda arrendada: Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, salvo que dicho contrato se haya inscrito en el registro de la propiedad.
7. Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago.
8. Acreditación del certificado energético: Es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética haciendo mención a la calificación y entregar una copia al inquilino.
¿Qué te parecen los cambios producidos en la ley?
Como ya sabeis, podremos solventar cualquier duda en la sección consultas. Un saludo.
vivirenzamora 